Frågor och Svar

Ring oss på 070 – 545 97 37

Praktiska frågor och svar om entreprenadsbesiktning

Här finner ni frågor och svar på dom vanligaste praktiska frågorna som finns om entreprenadsbesiktning.

Varför skall man utföra förbesiktningar?

Innan man kommer för långt in i byggprocessen är det lämpligt att utföra förbesiktningar. Det kan vara rördragning i schakt, tätskikt i våtrum, konstruktioner eller som en normerande besiktning för att säkerställa nivån på utfört arbete.

Vad innebär en slutbesiktning?

Vid kontraktstidens utgång behöver hela entreprenaden kontrolleras, allt från avhjälpande av fel från förbesiktningar, det fysiska slutresultatet till granskning av dokumentation och egenkontroller.
Vid slutsammanträdet av slutbesiktningen avgörs även om entreprenaden är godkänd eller ej.
När entreprenaden godkänns övergår entreprenadsområdet och försäkringsansvaret till beställaren.

Vad händer om entreprenaden ej kan godkännas?

Om en entreprenad, upphandlad enligt AB/ABT, ej kan godkännas vid slutbesiktningen skall besiktningsmannen föreskriva fortsatt slutbesiktning.

Ny slutbesiktning föreskrivs när en konsumententreprenad ej kan godkännas.
Även vid entreprenader upphandlade enligt AB/ABT används ny slutbesiktning och det då entreprenaden vid slutbesiktning varit så ofärdig att besiktningen avbröts.

Vad skall man göra om man vill konstatera om fel är avhjälpa?

Efterbesiktning påkallas då någon av parterna vill säkerställa att fel vid tidigare besiktning har avhjälpts.

När skall man utföra en garantibesiktning?

Om garantitid har avtalats skall garantibesiktning påkallas och utföras innan den kortaste garantitidens utgång.

Vi har uppmärksammat fel i bygget och vill reklamera det till entreprenören. Hur gör vi det för att få tyngd i reklamationen?

Part har rätt att efter, entreprenadstidens utgång, påkalla särskild besiktning av fel/brister/anmärkning som beställaren påtalar avseende entreprenaden i ett visst avseende.

Vad innebär en statusbesiktning?

Vill man få veta fastighetens skick är det statusbesiktning som skall utföras.
Den ger vägledning i omfattning av kommande renoveringar samt vilka kostnader man behöver räkna med.


Praktiska frågor och svar om våtrum och våtrumsbesiktning

Här finner ni frågor och svar på dom vanligaste praktiska frågorna som finns om våtrum och våtrumsbesiktning.

Vad behöver man besiktiga i ett renoverat badrum?

Ett våtrum byggs i flera olika etapper och enligt olika branschregler.
En förbesiktning då tätskikt är monterat är att rekommendera då det är relativt enkelt att avhjälpa eventuella fel.
Om badrummet finns i ett flerfamiljshus och avloppen byts eller dras om krävs oftast en förbesiktning innan man gjuter igen avloppen.
Det kan vara fel i montaget av tätskikt, fel golvlutning eller andra olika fel. Sen behövs ALLTID en slutbesiktning av badrummet när det är färdigställt.

Vilka saker tittar ni på vid en besiktning?

Vi tittar på allt från golvlutning, tätskiktsanslutningar, golvbrunn, EL- och VVS-installationer, plattsättning, fogning, montering av inredning, målning, ventilation, installationsschakt samt dokumentation.

Vad krävs för en godkänd slutbesiktning?

För en godkänd entreprenad vid slutbesiktning krävs att entreprenaden är färdigställd och full funktion föreligger, egenkontroller är utförda samt dokumentation redovisad. Endast enstaka fel av enklare slag får förekomma.
Om det föreligger allvarliga fel eller att dokumentationen ej är komplett kommer entreprenaden inte godkännas.
Vid ej godkänd slutbesiktning ska ny slutbesiktning ske, för vilken entreprenören ska erlägga ersättning (Enligt avtalsformerna ABS och hantverksformuläret).

Vad sker vid underkänd slutbesiktning?

När entreprenaden ej kan godkännas måste en ny besiktning göras när fel och brister som legat till grund för icke godkännande är avhjälpta.

Är det ett lagkrav att följa branschregler vid renovering av våtrum?

Nej, det är det inte.
Men det finns flertalet olika branschregler inom våtrum som utgår från lagkraven.
• BBV – Byggkeramikrådets branschregler för våtrum
• GVK – Golvläggarnas våtrumskontroll
• Säker vatten – VVS installationer
• MVK – Måleribranschens regler för våtrum
• AMA-HUS – Allmän material och arbetsbeskrivning för husbyggnadsarbeten
Samtliga regelverk bygger på att uppfylla Boverkets byggregler, BBR.
BBR är alltid gällande då detta är lagkravet för vad uppbyggnaden av våtrummet skall klara av för belastning.

Regelverken är frivilliga regelsystem. För att dessa skall gälla måste de avtalas mellan beställare och entreprenör.

Vid konsumententreprenad skall ett avtal om branschregler alltid betraktats som slutet vid anlitandet av ett behörigt företag eftersom ett behörigt företag ALLTID skall arbeta efter sina branschregler.
Detta gäller BBV, GVK och säker vatten.

Branschreglerna uppfyller de tvingande regler som finns i BBR. Genom branschreglerna blir dock kravet på arbetets utförande högre. Detta då branschregler mer i detalj går in på tekniskt utförande än vad som föreskrivs i lagtexten. Eftersom våra branschorganisationer fått en stark ställning på marknaden används branschreglerna ofta som ett mått på fackmässighet. Det kan till exempel innebära att en domstol utgår från branschregler när fackmässighet skall bedömas, även om de reglerna inta föreskrivits.

Så därför: Avtala ALLTID att branschregler skall gälla för ert våtrum!

Har Granbergs byggkonsult & Besiktning godkända besiktningsmän?

JA, våra besiktningsmän är SBR ingenjörer med lång erfarenhet av våtrum. Flertalet av våra besiktningsmän är av SBR godkänd besiktningsman eller av RISE Certifierad besiktningsman. Vi har dessutom genomgått utbildning hos Byggkeramikrådet, Säkra våtrum (GVK) samt Säker Vatten och har mångårig erfarenhet av våtrumsuppbyggnad, el, VVS och stambyten.


Praktiska frågor om projektledning och val av entreprenör

Här finner ni frågor och svar på dom vanligaste praktiska frågorna som finns om val av entreprenör.

Vad innebär projektledning?

Projektledning skulle kunna beskrivas som läran om ett organisera, planera och hantera resurser för att projektet ska uppfylla de fastställda målen. Projektet leds av en projektledare vars ansvar är att se till att medarbetarna arbetar mot samma mål och att projektet färdigställs på utsatt tid och inom budget.

Vad bör man tänka på när man anlitar och skriver avtal med en entreprenör?

Upprätta ALLTID ett skriftligt avtal där ni så noggrant som möjligt går igenom vilka arbeten som skall utföras, vilka material som ingår, tid för arbetet samt pris och betalningsvillkor.
Avtala ALLTID in garantitider för utfört arbete och vite vid förseningar.
Avtala ALLTID in besiktning av utfört arbete.
Med ett noggrant utformat avtal minskar risken för oenighet om vad som gäller.
Använd ALLTID hantverksformuläret, som finns på vår eller konsumentverkets hemsida, vid avtal mellan konsument och entreprenör.


Praktiska frågor och svar om överlåtelsebesiktning

Här finner ni frågor och svar på dom vanligaste praktiska frågorna som finns om överlåtelsebesiktning.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

Ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har enligt jordabalken kapitel 4 § 19.
En överlåtelsebesiktning är en omsorgsfull byggteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden.
Besiktningen görs för att klarlägga fastighetens fysiska skick i samband med en försäljning (en överlåtelse av fastighet).

Vem kan utföra en överlåtelsebesiktning?

Vill man vara säker på att besiktningen utförs av en av SBR godkänd besiktningsman ska denne ha titeln ”Besiktningsman SBR”. Det innebär att besiktningen utförs enligt en av SBR framtagen metod. För att godkännas av SBR ska besiktningsmannen dessutom vara byggingenjör eller motsvarande, och ha genomgått SBRs särskilda utbildning för besiktningsarbete.
Lagen ställer inga krav på hur en överlåtelsebesiktning ska utföras eller på besiktningsmannens yrkeskompetens. Därför finns många som utför besiktningar utan att vara godkända av SBR, och utan att ha den dokumenterade utbildning som krävs för ett sådant godkännande.

Varför ska ett hus besiktigas?

Framförallt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har enligt jordabalken kapitel 4 § 19.
Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp och att kontrollera att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt som köparen får ett underlag i framtida renoveringsåtgärder som kan behövas planeras in.

Hur går besiktningen till?

En överlåtelsebesiktning genomförs av en certifierad eller av SBR godkänd besiktningsman. Till att börja med går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som fastighetsägaren lämnar samt de som besiktningsmannen anser relevanta, exempelvis ritningar, bygglov och tekniska beskrivningar. Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentationen. Upplysningarna kan röra underhåll, skador, renoveringar och liknande.
Därefter genomförs en okulär besiktning, som innebär att besiktningsmannen undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga. Undersökningen omfattar byggnadens alla rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak. Även fasader och mark kring huset kontrolleras. Besiktningsmannen för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Det avgörande vid denna besiktning är synintrycket. Det betyder att instrument och apparater inte används och att inga fysiska ingrepp görs i byggnaden.
Besiktningsmannen bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga beskrivs i en riskanalys, där även en motivering lämnas.
Slutligen upprättar besiktningsmannen ett utlåtande i form av en skriftlig rapport, där fastighetens byggtekniska skick och risker ingående beskrivs. Rapporten är det påtagliga resultatet av en överlåtelsebesiktning.
I utlåtandet kan besiktningsmannen också föreslå fortsatt teknisk utredning avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. En sådan utredning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat. En förutsättning är att fastighetsägaren ger sitt uttryckliga medgivande till utredningen.

Vad omfattas inte av besiktningen?

Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna på en fastighet ingår inte i besiktningen. Installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad ingår inte heller. Vidare ingår inte undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank är exempel på sådana undersökningar som inte ingår.

Vad händer om huset inte duger?

När köparen får besiktningsutlåtandet kan köparen (beroende på köpeavtalet) besluta att antingen köpa huset på de villkor säljaren kräver, avstå från köpet, be att få en garanti från säljaren, inleda diskussioner om en reducering av priset eller att be att få genomföra en fördjupad undersökning.

Vad innebär certifierad respektive godkänd besiktningsman SBR?

Det är ett stort ansvar som vilar på besiktningsmannen. En av RISE certifierad besiktningsman har byggingenjörsexamen eller motsvarande, med minst tvåårs självständigt, kvalificerat arbete inom byggverksamhet. Han eller hon har med godkänt betyg genomgått av RISE Certifiering anordnat prov samt utfört minst 40 besiktningar eller motsvarande de två senaste åren. Utbildningskraven för SBR godkända besiktningsmän är desamma, men det finns inget krav på antal utförda besiktningar.
Genom att den certifierade/godkände besiktningsmannen dessutom är med i SBRs grupp för överlåtelsebesiktning får han eller hon meddelanden från SBR om olika inträffade händelser som har med överlåtelsebesiktning att göra, för att hålla sig à jour. Besiktningsmannen har också specialister att vända sig till om han eller hon behöver hjälp.
Den väl beprövade arbetsmetoden med tydliga formulär, som används av certifierade/godkända besiktningsmän, säkerställer kvaliteten i granskning och utlåtanden. I sin yrkesutövning har den certifierade besiktningsmannen ett stort antal besiktningsuppdrag per år och får därigenom stor erfarenhet. Med jämna mellanrum – vartannat år – deltar den certifierade/godkända besiktningsmannen också i ett två dagars symposium för erfarenhetsutbyte. Alla certifierade och godkända besiktningsmän skall dessutom ha en ansvarsförsäkring.

Fråga svar hämtat från SBR´s hemsida.